Zdroj: Šišák, L., Pulkrab, K., Jarský, V. (2015): Problém obvyklé ceny a tržní hodnoty u pozemků. LandundForst, svazek 5. 121 s.

Klíčová slova: "cena obvyklá, cena tržní, cena pozemku, hodnota pozemku"


Obvyklá cena se zpravidla určuje podle znaleckého posudku/případně postupem, jenž odpovídá zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, aniž by byl zpracován znalecký posudek. Nelze však vyloučit ani její stanovení například srovnáním nabídek realitních kanceláří, které se týkají obdobného nemovitého majetku v obci, nebo – zejména v případě movitého majetku – jinými vhodnými metodami (pozn. KaVe – viz anotace a doporučení v souvislosti s tvorbou úředních cen).

Často zmiňovaným problémem v souvislosti se znaleckými posudky o stanovení obvyklé ceny je ztotožňování obvyklé ceny s cenou zjištěnou, se kterými se běžně na trhu obchoduje bez jakékoliv snahy o použití jiných metod ocenění. Doposud, ačkoliv je obecně známo, že zjištěná cena nemusí odpovídat (a ve většině případů také neodpovídá) ceně obvyklé, bylo nutné tento způsob stanovení obvyklé ceny tolerovat. Neexistoval totiž závazný předpis, který by takový postup zakazoval, přestože téměř v libovolné odborné publikaci zabývající se tržním oceňováním je označován jako nepřípustný.

Eliminace znaleckých posudků, ve kterých je obvyklá cena ve skutečnosti cenou zjištěnou, bude zajisté změnou vítanou. Bohužel je však způsob výpočtu obvyklé ceny stanoven novou definicí konkrétně, a to porovnávacím způsobem. Zůstaly však zcela opomenuty další dvě ze tří hlavních metod oceňování - tedy metoda výnosová a nákladová. V první řadě by měl být zanechán prostor pro odbornou úvahu znalce ohledně postupu, který pro ocenění použije. Bohužel je v současné době v důsledku nedostatečné úrovně některých znaleckých posudků už samotný termín „odborná úvaha“ právem spojen s nepřezkoumatelným a nepodloženým odhadem ceny, která je následně prohlášena za obvyklou. Většina znalců však posudky zpracovává kvalitně, postup i závěry odůvodňuje a má přehled o aktuální situaci na realitním trhu. Takoví znalci dokáží kvalifikovaně použít příslušnou metodu ocenění a dobrat se k výsledku, který odpovídá obvyklé ceně bez toho, aby museli použít pouze porovnávací způsob ocenění, který sám o sobě nezaručuje relevantní výsledek.

Zpracoval/a: Ing. Kateřina Ventrubová, Ph.D., Lesnicko dřevařský institut, z. s., katka.ventrubova@gmail.com
Přílohy
abstrakt-27.docx